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リノベーション物件選びのポイント②
ほかにマンション選びのチェックしたいポイントを紹介します。
- マンションの管理規約と使用細則
- マンションには必ずマンション理事会が作る管理規約と使用細則があります。購入前から全部見るのは疲れますので、要点だけをチェックします。１）フローリングの防音規定があるか（Ｌ－４５などと表記されている場合があります）２）改装が出来るかどうか。３）工事前の提出書類の内容（何日前提出か、上下階の承認が必要か）以上が大きなポイントです。その他諸々ありますが大体基本的な決まりは同じなので、具体的になったら設計者や施工会社に確認してもらうといいでしょう。
- この物件を購入することが出来るか
- ローンが組めるか。意外と大きな落とし穴が、資金計画の問題です。中古物件の場合、ローンの借り入れが新築ほど長期に組めなかったり、建物が借地権の場合はそれだけでローンが組めなかったり、職業や収入をもとに金融機関が審査します、それが通って初めて購入可能という話になりますので、よく確認する必要があります。基本的には不動産会社が面倒を見てくれますが、前もって考えておく必要はあるでしょう。設計などを先走りすぎると無駄骨になる可能性もなります。
- 耐震性が高い物件かどうか①
- ◆「新耐震設計基準」の建物か。１９８１（昭和５６）年６月１日以降に建築確認の許可が下りている建物は、耐震強度が、現在の新築物件と同じレベルで建てられています。税制上の優遇もあるので、新耐震基準を満たしている物件を選びたいところです。またマンションの場合、着工から竣工まで１年以上かかるケースがありますので、１９８２年竣工になっていても確認申請の許可が１９８１年６月１日以前の場合がありますので注意が必要です。ただし１９８１年以前に建てられている建物がすべて危険かというとそんなことはありません。
- 耐震性が高い物件かどうか②
- 基本的には中程度（震度５程度）の地震の際には倒れないように計算されています。新耐震以前の建物については、耐震診断をしているかどうかを管理会社や管理組合に確認するのもいいでしょう。マンションの耐震診断は数百万かかる場合もあるので、実際に行っているマンションはまだまだ少ないのが現状ですが、資産価値が高いマンションの中には耐震補強工事を行っているものもあります。◆外観からわかる耐震性能の見分け方（旧耐震建物において）１）建物の下がピロティになっていないか。建物の一階部分に駐車場があり著しく壁面積が少ない場合や片寄りがある場合。２）外壁・柱にクラック（亀裂）が入っていないかを見る。一般的には０．１ミリ以下のクラックはコンクリートの乾燥収縮とされているので問題とされません。０．３ミリ以上のクラックの場合は構造的な影響の可能性が考えられます。